9 augustus 2017
Hisse de Vries

Planschade en beperkende maatregelen waardedaling onroerend goed.

 

In augustus 2016 heb ik hoger beroep aangetekend tegen een uitspraak van de rechtbank Alkmaar waarbij een beroep tegen afwijzing van mijn verzoek om planschadevergoeding door burgemeester en wethouders ongegrond werd verklaard.

Een maand later, nl op 28 september 2016, heeft de Afdeling Bestuursrecht van de Raad van State uitspraak gedaan in een hoger beroep om planschadevergoeding in de gemeente Zutphen en daarbij heeft de Afdeling een overzicht gegeven van haar uitspraken met betrekking tot planschadevergoeding[1].

Kennis genomen hebbende van deze boeiende en overzichtelijke uitspraak ontlokte mij toch een zucht van opluchting. Hoewel vele beroepen werden aangevoerd, zat ‘mijn’ casus er niet bij en kon ik met een ‘gerust’ hart de behandeling van mijn beroep afwachten, zonder dat bij voorbaat vast zou staan dat het hoger beroep ongegrond zou worden verklaard.

Daarbij was ik er van overtuigd dat er recht was op planschadevergoeding, maar zowel burgemeester en wethouders in hun besluit op bezwaar als de rechtbank konden mij niet volgen.

Hoe is de casus.

Er is een groot omgrenst complex waarop een maximaal aantal recreatiewoningen eind jaren negentig zijn gebouwd. Voor dit complex was een afzonderlijk bestemmingsplan vastgesteld.

Voor het gehele gebied gold een multifunctioneel bestemming: recreatief wonen, infra- en groenvoorziening, parkeren en alles wat nodig is voor zo’n gebied. De uitwerking werd overgelaten aan de eigenaar van het gehele terrein.

De recreatiewoningen zijn gebouwd en grotendeels verkocht en vele strookjes groenvoorzieningen grenzend aan deze woningen zijn na verloop van tijd verkocht en als tuin bij deze woningen getrokken. Eén perceel is tot op heden buiten deze transacties gebleven en is ingericht als grasperceel. Daarbij is relevant dat ca 90% van alle recreatiewoningen inmiddels permanent worden bewoond. De infrastructuur is in eigendom gebracht van de VvE.

In 2012 heeft de gemeente mede op verzoek van de VvE een herziening van het bestemmingplan in procedure gebracht. De belangrijkste wijziging is dat de recreatiewoningen tevens als permanente woning mogen worden gebruikt.

Het perceel van mijn cliënt kreeg echter de bestemming groenvoorziening en parkeren. Daarmee werd de mogelijkheid om het perceel als erf bij de bestaande woningen te voegen afgesneden. Dit brengt een grote waardedaling met zich mee van deze grond.

Mijn cliënt heeft gedurende de voorzienbaarheidsperiode van ca 1 ½ jaar, zienswijzen ingediend tegen deze beperkte bestemming en contact opgenomen met zowel de VvE als met de aangrenzende buren om over verkoop te praten van dit perceel. De buren hadden zeker belangstelling voor aankoop van een deel van het perceel om deze als erf bij hun woning te trekken, maar zij waren huiverig om die stap te zetten gelet op de nieuwe nog niet onherroepelijke bestemming. Ook de VvE had wel belangstelling, maar hun prijs leek meer op de prijs voor groenvoorziening dan op de prijs voor erfgrond.

In het advies dat op het verzoek van de gemeente door een deskundig bureau werd uitgebracht werd de conclusie getrokken dat cliënt in de voorzienbaarheidsperiode te weinig inspanningen had verricht om de schade te beperken. Daarbij werd ook verwezen naar de vaste jurisprudentie van de Afdeling dat bij verkoop in de voorzienbaarheidsperiode het risico van de waardedaling voor rekening van de kopers komen, aangezien zij op de hoogte zijn of konden zijn van de nieuwe bestemming. Bij dit soort afwijzingsgronden worden helaas (bijna) nooit suggesties gedaan welke inspanningen wel hadden moeten worden verricht.

Burgemeester en wethouders hebben dit advies overgenomen en ook de bezwaarschriftencommissie heeft geadviseerd het bezwaar op deze gronden ongegrond te verklaren. B&W hebben dit advies overgenomen.

In beroep bij de rechtbank ging het niet veel beter. De rechtbank baseerde zich ook met name op de genoemde jurisprudentie van de Afdeling. Wel deed de rechtbank in de uitspraak nog de volgende suggestie: mijn cliënt had hun perceel als tuin kunnen inrichten en deze ingerichte tuin kunnen verhuren aan de buren.

Maar zou daarmee de grondwaarde worden behouden?

In hoger beroep dus naar de Afdeling Bestuursrechtspraak.

Hoewel het hele dossier uiteraard onderdeel van het hoger beroep uitmaakte, kwam mijn hoger beroep op het volgende neer.

Artikel 6.2 WRO opent de mogelijkheid bij waardedaling van de grond ten gevolge een nieuwe bestemming op planschadevergoeding. In de voorzienbaarheidsperiode moeten de benadeelden schade beprekende maatregelen treffen.

Deze maatregelen bestonden uit het indienen van zienswijzen om de oude bestemming terug te krijgen en in overleg met de buren treden om tot verkoop te kunnen overgaan.

Beide pogingen zijn op niets uitgelopen en dat is begrijpelijk. Indien verkoop zou zijn doorgegaan zonder het terugbrengen van de oude bestemming dan zou bij een eventuele onteigening omdat er bijvoorbeeld behoefte zou komen aan een parkeerterrein de waarde worden gebaseerd op de maximale planologische mogelijkheden en dat zou dan parkeerterrein zijn.

Ik heb daarbij de vraag aan de Afdeling voorgelegd wat het verschil zou zijn tussen verkoop of het perceel inrichten als tuin en verhuren aan de bewoners. Wordt in het laatste geval de oorspronkelijke grondwaarde teruggebracht, zoals de rechtbank deed suggereren?

Dat leek mij niet het geval.

Mijn conclusie was dan ook dat in dit geval een planschadevergoeding illusoir zou zijn en dat kon niet de bedoeling van de wetgever zijn geweest.

De zitting bij de Afdeling werd een ware belevenis. Staatsraad Ravels pelde aan de hand van kritische vragen aan de gemeente de hele casus af en liet er vanaf het begin geen twijfel over bestaan dat de uitspraak van de rechtbank niet in stand kon blijven en dat er sprake was van planschade die niet (geheel) ten laste van cliënt zou kunnen blijven. Mijn redenering werd punt voor punt instemmend door de Staatsraad gevolgd. De Afdeling overwoog tijdens de zitting nadrukkelijk of zij tot een einduitspraak of tot een tussenuitspraak zou overgaan. De vraag aan partijen die daarbij achteraf kennelijk de doorslag gaf was of partijen ermee konden instemmen dat aan de raad zou worden voorgelegd om de oude bestemming op het perceel terug te brengen. De gemeente gaf aan dat zij alleen door B&W waren gemandateerd en niet door de raad en dat kwam tevens als een afwijzing over. De VvE was faliekant tegen. Alleen mijn cliënt kon met het voorstel instemmen.

Op 5 juli kwam de lang verwachte uitspraak. Het is geen tussenuitspraak geworden, maar een einduitspraak[2].

Het beroep is gegrond verklaard en de gemeente heeft de opdracht gekregen om de omvang van de schade vast te stellen alsmede het deel dat voor vergoeding in aanmerking komt.

Wordt zonder meer vervolgd.

[1] ABRvS 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582

 

[2] ABRvS 5 juli 2017, nr 201606235/1; ECLI:NL:RVS:2017:1793

RUBRIEK: Bestuursrecht
TREFWOORDEN:
1 augustus 2017
Hisse de Vries

Verhouding Wob-verzoeken en gebruik voor eigen procedure rechtgetrokken?

Er zijn meerdere wetten die een regeling kennen voor het al dan niet op verzoek beschikbaar stellen van overheidsdocumenten.

De Wet openbaarheid van bestuur (hierna: Wob) is ongetwijfeld de meest bekende en verplicht de overheid om op verzoek documenten over bestuurlijke aangelegenheden voor een ieder openbaar te stellen. Artikel 7:18 Awb verplicht de overheid om in een procedure, alle voor die procedure relevante documenten, aan de procespartijen beschikbaar te stellen.

Artikel 7:18 Awb – en voor de bezwaarfase artikel 7:4 Awb – wijkt in twee opzichten af van de openbaarmaking op grond van de Wob.

Ten eerste is er een afzonderlijke procedure voor het verkrijgen van documenten ten behoeve van een andere procedure en in de tweede plaats zijn de documenten voor eigen gebruik. Daarbij kent artikel 7:18 Awb geen absolute en relatieve weigeringsgronden. Dit laat overigens onverlet dat bijvoorbeeld de Wet bescherming persoonsgegevens ook van toepassing is op documenten die op grond van 7:18 Awb worden verstrekt, maar er vindt een andere afweging plaats. De partijen van een procedure moeten nl weten wie welke bezwaren heeft gemaakt tegen een besluit van de overheid. Dat kan de overheid zelf zijn, degene tot wie het besluit is gericht, maar ook een buurman of een andere derde-belanghebbende.

Zoals gesteld: het doel van de Wob is nadrukkelijk openbaarmaking voor een ieder.

Schreef ik nog op 7 juni jl. dat de jurisprudentie van de Afdeling bestuursrecht onduidelijk is ten aanzien van de verhouding tussen deze twee procedures en dat dit een gemiste kans was, het lijkt erop dat de Afdeling zich al voor de publicatie hiervan bewust was.

Op 5 juli jl. heeft de Afdeling een uitspraak gedaan die enigszins duidelijkheid hierin brengt, maar toch ook weer niet helemaal: ABRvS 5 juli 2017, nr. 201605323/1; ECLI:NL:RVS:2017:1807.

In deze zaak vraagt appellant stukken op ter voorbereiding op zijn verdediging gericht tegen een verkeersboete. Appellant voert aan dat verkeersboetes veel voorkomen en dat betrokkenen in die zaken op zoek zijn naar informatie daarover. Appellant acht het van groot belang dat documenten in dergelijke zaken voor een ieder openbaar worden gemaakt. Daarbij betoogt appellant dat op het Ministerie van Veiligheid en Justitie een dubbele moraal heerst omdat de ambtelijke top niet wordt vervolgd voor bepaalde misdrijven. Hij ervaart  daarom een ongelijkheid van behandeling.

Appellant refereert in het verzoek uitdrukkelijk aan de Wob.

De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en daarbij overwogen dat ook al is in de brief verwezen naar de Wob, het oogmerk was om informatie op te vragen om het administratief beroep tegen de verkeersboete te onderbouwen. Daarvoor is een afzonderlijke procedure neergelegd in de Awb.

Dee Afdeling merkt allereerst op dat moet worden beoordeeld of een verzoek om toezending van een document een verzoek is om openbaarmaking op grond van de Wob of een verzoek om toezending of inzage op grond van een andere wettelijke regeling. Bij haar uitspraak van 11 september 2013, ECLI:NL:RVS:2013:1133 heeft de Afdeling hierin onder meer overwogen dat gelet op de omstandigheid dat het verzoek om toezending is gedaan in het kader van een procedure tegen de oplegging van een boete op grond van de Wahv, het verzoek in het kader van die procedure dient te worden begrepen.

In de zaak van 5 juli 2017 overweegt de Afdeling dat appellant in zijn verzoek niet alleen om documenten heeft gevraagd die aan de verkeersboete kunnen worden gerelateerd, maar ook om documenten verzocht met betrekking tot de zogenoemde ‘Rolodex’-zaak en de vervolging van een voormalige ambtenaar. Wat er ook van zij dat appellant met die documenten beoogt via de band van het gelijkheidsbeginsel de verkeersboete aan de vechten – zoals de minister heeft aangevoerd – dit maakt niet dat het alleen ‘als op de zaak betrekking hebbende stukken’ betreft als bedoeld in artikel 7:18, tweede lid Awb. Het ligt immers niet in de rede dat de minister de hiervoor bedoelde documenten op voet van artikel 7:18, tweede lid, als op de zaak betrekking hebbende stukken, voor belanghebbenden ter inzage legt. Naar het oordeel van de Afdeling betrof het dan ook deels een verzoek om informatie dat niet enkel is gedaan in het kader van de verkeersboete én daarbij wordt in aanmerking genomen dat appellant in het verzoek uitdrukkelijk heeft gerefereerd aan de Wob.

Het hoger beroep wordt gegrond verklaard en het beroepschrift zal met toepassing van artikel 6:15, tweede lid, Awb ter behandeling als bezwaarschrift aan de minister worden gestuurd.

Dit betekent dat er bij mijn weten nog steeds geen uitspraak is van de Afdeling bestuursrecht waarbij een verzoek om informatie op grond van de Wob, maar feitelijk vallend onder artikel 7:18 Awb, is ingediend ongegrond wordt verklaard. Deze uitspraken bieden wel de verwachting dat een verzoek op informatie voor een eigen procedure alleen op grond van artikel 7:18 kan worden gedaan voor zover het gaat om documenten die rechtstreeks verband houden met die eigen procedure. Dat is dan naar mijn mening een pluspunt van deze uitspraak. De wetgever heeft het onderscheid gemaakt, daarbij is er geen ruimte voor verzoekers om een keuze te maken.

De zaak van 5 juli 2017 kan op termijn een vervolg krijgen met een nieuwe uitspraak. Dan zou uitsluitsel kunnen worden gegeven over deze interpretatie.

 

RUBRIEK: Bestuursrecht
TREFWOORDEN: